Ипотечная эйфория
Решение ЦБ по ключевой ставке запустит очередную волну снижения ставок по ипотеке. Условия получения жилищных кредитов и так довольно привлекательные, а в 2018 году ставки могут упасть до 8%. Однако ипотечная эйфория может выйти боком и запустить кризис. Россия может повторить печальный опыт Соединенных Штатов, предупреждают эксперты.В ближайшее время ипотечные ставки поставят новые рекорды снижения. Уже сейчас, по данным ЦБ, ставка по жилищным кредитам находится на минимуме. По данным ЦБ на 1 сентября, по кредитам, выданным в течение месяца, она составила 10,59%, хотя еще в начале года была 11,56%.
В минувшую пятницу, 27 октября, совет директоров Центробанка принял решение снизить ключевую ставку денежного рынка с 8,5% до 8,25% годовых, и, скорее всего, в ближайшее время продолжит снижать ставку: чиновники уже говорят о возможной инфляции по итогам этого года от 3 до 4%. Действия регулятора по дальнейшему снижению ставки дают банкам новый импульс, чтобы также порезать ставки. По словам коммерческого директора ГК «МИЦ» Дмитрия Усманова, размер процентной ставки по ипотеке в кредитном учреждении зависит от ряда факторов: это и размер ключевой ставки, и стоимость привлеченных банком ресурсов, и объем выдаваемых ипотечных кредитов, поэтому ставка по жилищным кредитам в ближайшее время будет падать. Как отмечает Павел Поселёнов, генеральный директор девелоперской компании «Инград», снижение ставки денежного рынка ЦБ повлияет и на кредитные ставки для застройщиков, что позволит повысить инвестиционную привлекательность строительства.
В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию говорят, уже сейчас можно найти ипотеку 9-9,5%. В следующем году условия получения кредита будут еще привлекательнее.
В АИЖК считают, что ставки по ипотеке могут опуститься до 8% в 2018 году.
На фоне низких процентов банкиры отмечают высокий спрос на ипотеку. И этот, и следующий годы станут рекордными по объему выдачи ипотеки в России, говорит руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Андрей Осипов. «По итогам 2017 года в стране будет выдано ипотеки в объеме более 1,8 трлн руб., а портфель превысит рубеж в 5 трлн руб. В следующем году объемы выдачи ипотеки уже превысят 2,2 трлн руб., а портфель приблизится к отметке в 6 трлн руб», — приводит он цифры. Как отмечают в АИЖК, в этом году было выдано на 25-30% больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году. Это рекордные показатели за всю историю рынка ипотечного кредитования в России, подчеркивают в АИЖК.
На первый взгляд, как следует из данных на официальном сайте ЦБ по «Отдельным показателям по ипотечным жилищным кредитам», ипотека чувствует себя прекрасно. Растут темпы выдачи кредитов, и россияне стараются быстрее их гасить.
Так, согласно информации регулятора, все больше россиян отдают кредиты досрочно.
По данным ЦБ, на 1 июля этого года было досрочно погашено ипотечных кредитов на 286,8 млрд рублей, тогда как на 1 июля 2016 года ипотечники досрочно отдали кредитов на 223,7 млрд рублей. На ту же дату 2015 года этот показатель составлял 162 млрд рублей, а в 2014 году – 154,6 млрд рублей.
Однако, судя по данным ЦБ,
копятся и риски по ипотеке: просрочка растет слишком быстро.
Общий размер задолженности по жилищным кредитам составил на 1 июля этого года почти 4,7 трлн рублей, из него просроченная задолженность — 71,5 млн рублей. При этом по данным за первые полгода 2015 года, объем задолженности по жилищным кредитам составлял 3,6 трлн рублей, а просроченная задолженность почти 53 млн рублей.
При этом банки активно идут на рефинансирование взятых ранее по высокой ставке ипотечных кредитов, что, как комментировали эксперты, может быть чревато высокими рисками для кредитных учреждений в будущем. При рефинансировании ипотечного кредита с 13% под 9,25% ежемесячный платеж снижается на 20-25%, отмечают в АИЖК.
«В 2018 году из общего объема выдач ипотеки в 2,8 трлн рублей рефинансирование составит около 0,6 трлн рублей», — прогнозируют в агентстве.
Кроме того, статистика ЦБ по случаям, когда банкам приходится прибегать к взысканию залога по ипотеке, не падает, вопреки всем заверениям чиновников о стабилизации экономический ситуации и роста доходов населения. По данным ЦБ на 1 июля этого года, объем взысканных с заемщика средств в результате реализации заложенного имущества составил почти 2 млрд рублей. На ту же дату 2016 года он составлял почти 1,9 млрд рублей, 2015 года — 1,7 млрд рублей. Столько же средств банки взыскивали, реализовывая залог, и в 2014 году. На ту же дату 2014 года объемы обращения на залог взысканного имущества составили почти 2 млрд рублей.
Управляющий директор «БКС Ультима» Олег Сафонов считает, что в пылу ипотечного соревнования между банками вполне могут вырасти объемы выдачи кредитов, с возвратом которых потом будут проблемы.
По словам ведущего аналитика Amarkets Артема Деева, по данным на сентябрь этого года, российские банки выдали уже более 600 тысяч ипотечных кредитов, сумма которых составила более 1 триллиона рублей. И при всей, казалось бы, позитивно развивающейся ситуации, не стоит забывать, что увеличивается не только число выданных кредитов, но и число просрочек по ним, обращает внимание эксперт.
«На фоне падающих реальных доходов граждан растет число заемщиков, не способных выплачивать требуемые суммы, а так как нет программы господдержки ипотечного кредитования, то число людей, оставшихся и без денег, и без жилья, будет расти, что в конечном итоге приведет к экономическому кризису»,
— говорит эксперт. Если оглянуться на 10 лет назад, то можно увидеть, что ипотечный кризис в США в 2007-2008 годах также начинался со снижения ставок и требований по ипотеке, увеличения числа кредитов и просрочек по ним, напоминает Деев. «Россия может повторить печальный опыт Соединенных Штатов, ведь, несмотря на все существующие риски, в погоне за прибылью о них никто всерьез не задумывается», — резюмирует эксперт.
Впрочем, Олег Сафонов успокаивает, что к полномасштабному ипотечному кризису в России нынешняя ситуация вряд ли приведет: уровень выдачи ипотеки у нас значительно ниже по сравнению с развитыми странами. «Если в США, например, объем выданных ипотечных кредитов относительно ВВП составляет более 60%, то в России этот показатель — чуть более 5%», — резюмирует эксперт.
