Вызов вторичному рынку
На фоне льготной программы ипотечного кредитования и отложенного спроса новостройки в стране находятся на пике востребованности. По прогнозам экспертов, по итогам года они могут прибавить до 10% в цене. В то же время вторичный рынок недвижимости чувствует себя хуже и восстанавливается гораздо медленнее.Новостройки массового сегмента в России пользуются высокой популярностью. Только в столице за прошлый месяц в продаже появилось сразу семь новых жилых комплексов, в то время как за первые шесть месяцев 2020 года началась реализация только пяти проектов застройки, подсчитали аналитики «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). По их данным, предложение на рынке за последний месяц при этом все равно снизилось на фоне повышенного спроса.
Такая динамика спроса сказывается и на стоимости жилья. С начала 2020 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы выросла на 3,4% — до 181 тыс. рублей, сообщила «Газете.Ru» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. При этом она отмечает, что летом в продажу поступил один проект с демпинговыми ценами, который повлиял на средний показатель по рынку:
без его учета во всех оставшихся новостройках квадрат стоит порядка 188 тыс. рублей, и динамика цены за полугодие составила примерно 7%. В целом по итогам года цены на массовые новостройки в Москве могут вырасти на 10%, прогнозирует эксперт.
Спрос на первичную недвижимость сейчас находится на высоком уровне из-за льготной программы ипотечного кредитования и отложенного спроса, считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Он отмечает, что при этом есть вероятность, что спрос будет поддерживаться и в ближайшие два месяца ввиду снижения первоначального платежа до 15% от стоимости квартиры. Поэтому снизился общий объем предложения в столице, несмотря на то, что за июль на рынок вышло больше объектов, чем за предыдущие полгода, объясняет собеседник «Газеты.Ru».
Руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров не отмечает ажиотажного спроса на столичные новостройки, однако подтверждает факт сокращения предложения: относительно полученных за июнь данных в июле число квартир и апартаментов уменьшилось на 6%, указывает эксперт.
При этом, по мнению Алексея Кричевского, спрос на новостройки сейчас справедливее сравнить с качелями, которые он будет напоминать вплоть до конца года:
«Покупательская способность населения выше не становится, реальные доходы упадут не менее, чем на 10% год к году, платежеспособные заемщики с хорошей кредитной историей заканчиваются. Поэтому маловероятно, что мы увидим такой же рост количества заключенных договоров долевого участия, каким он был в июне по сравнению с маем, когда число ДДУ выросло на 57% — с 3 тыс. до почти 5», — говорит Алексей Кричевский.
В этом плане наиболее пострадавшими неслучайно считаются продавцы вторичной недвижимости, указывает эксперт. Ставки по ипотеке на вторичную недвижимость выше на 3-3,5% годовых, чем на новостройки, и кризис на вторичном рынке вполне осязаем, говорит Кричевский. По его данным, во втором квартале было продано квартир меньше почти в два раза по сравнению с первым – 17,8 тыс. против 34,1 тыс..
«Отложенный спрос здесь не так активен, грамотные покупатели понимают, что продавцов можно спокойно «прожимать» по цене, и за тот же бюджет можно найти предложение поинтереснее. Возьмем в пример квартиру в Жулебино, выставленную на продажу за 8,1 миллиона (что примерно на 10-12% ниже рыночной стоимости), которая не продается уже несколько месяцев, хотя это лучшая цена в районе за такой ремонт, дом и квадратуру. До пандемии такой лот ушел бы за неделю, и на 5-7% дороже», — указывает эксперт, отмечая, что на этом примере можно приблизительно понять, что сейчас происходит с рынком вторичной недвижимости в Москве.
«На вторичном рынке спрос восстанавливается медленно. В июне в Москве заключили на 21% меньше договоров купли-продажи жилья, чем в июне 2019 года.
Большое предложение готовых и строящихся домов от застройщиков, которые можно приобрести в ипотеку по субсидированной ставке, привлекают большее внимание потенциальных покупателей», — подтверждает Мария Литинецкая.
По данным Алексея Кричевского, стоимость квадратного метра на вторичном рынке снижается третий месяц подряд, и это уже вошло в нисходящий тренд. Драйверы продаж новостроек в виде льготной ипотеки, преференций от застройщиков, здесь не работают, поэтому по массовому сегменту вторичной недвижимости можно прогнозировать снижение стоимости квадратного метра на 3-4% за текущий год по сравнению с 2019 годом, прогнозирует эксперт.
