Тупик Собянина
Российский проект реновации не может строиться по московской модели: там, где нет дефицита в площадях и растущего спроса, бессмысленно сносить 5 этажей и строить на их месте 25.Предложение вице-премьера Марата Хуснуллина распространить программу реновации на крупные российские города было воспринято с воодушевлением и региональными чиновниками, и девелоперским бизнесом. Все ждут федеральных денег, под которые должны расчистить нормативную базу сноса и переселения несговорчивых собственников. Денег пока никто не выделил, но социальная идея обновления жилого фонда начинает очень быстро трансформироваться в бизнес-проект в масштабах всей страны. Отталкиваясь от московского опыта, трудно рассчитывать на что-то другое.
Обманчивый московский путь
В основе московской реновации лежит совсем не строительное лобби, как принято считать, а естественное желание московских властей сохранить контроль над финансовыми потоками.
Разрыв в бюджетных доходах Москвы и других городов России всегда был очень большим, но после 2015 года он начал особенно быстро увеличиваться. Столица похорошела, метро строится, городские программы работают, но доходы продолжают быстро расти. Столице был нужен новый капиталоемкий проект на годы вперед, который позволил бы сохранить контроль над финансовыми потоками. Таким проектом и стала реновация.
После того как политическое решение было принято, начали формироваться частные бизнес-интересы. Московские цены на жилье позволяют не только осваивать, но и зарабатывать на этом пути. К каким градостроительным результатам приведет такой подход с перевернутой логикой, говорить рано. Но у московской практики есть недостатки, которые уже очевидны. Реновация размывает ответственность за собственную недвижимость, убивает чувство сопричастности к развитию территории, искажает реальные рыночные цены квартир и районов. Такой подход не может формировать здоровую и устойчивую среду, а порождает иждивенчество и веру во всемогущее государство, которое должно прийти в каждый двор и навести порядок.
Подтверждением этому может служить комплексное наблюдение условий жизни населения России, которое раз в 2 года проводит Росстат. Последнее исследование датировано 2018 годом. Здесь интересен следующий факт: доля москвичей, которые планируют улучшить жилищные условия, относительно невелика — менее 12% (средний показатель по России — около 16%). Но из них каждая четвертая семья рассчитывает сделать это за счет государства (4,5% стоят в очереди на жилье, а 22,6% ожидают получения новой квартиры в связи со сносом дома). Это один из самых высоких показателей в стране. Так, например, в Новосибирской области на снос дома рассчитывает лишь 1% опрошенных, в Челябинской — 3%, а в среднем по России доля таких людей около 6%.
Проблемы страны за МКАД Реновация в Москве базируется на трех китах: избыточные бюджетные возможности, коммерческая эффективность процесса уплотнения и развитый строительный комплекс. В регионах этих китов нет, как нет и дополнительного спроса в таких масштабах. Там нельзя снести 5 этажей и построить 25. Численность населения большинства малых и средних городов снижается, а в миллионниках живет лишь около четверти населения страны.
Текущая модель реновации, даже при государственных вливаниях, может работать лишь там, где есть растущий спрос на жилье. Но большинство российских городов живут в других условиях. Главные проблемы с жилым фондом возникают там, где нет эффективного девелоперского бизнеса и развитого строительного комплекса. Те новостройки, которые строятся в таких городах по социальным программам, часто ничем не лучше хрущевок, которые предлагается снести. Даже в крупнейших городах страны люди продолжают жить в ветхих и аварийных домах, построенных до хрущевского периода.
Российский рынок недвижимости, как и система власти в стране, очень инертен. Их объединяет и то, что многие проекты реализуются по шаблонам или успешным кейсам. Московская практика реновации — это проект, который хорошо вписывается в логику развития российского рынка недвижимости. Вся его история связана со строительством нового, а не перестройкой и адаптацией. Целые сектора рынка недвижимости появлялись и формировались через новое строительство и стремительное наращивание нового фонда. В условиях дефицитного предложения было сложно обосновать другой вариант.
Но ситуация изменилась. Рынок многих городов количественно насытился, другие подходят к этому рубежу. Пришло время более тонкого девелопмента, когда надо не только строить новое, но и изменять старое, приспосабливать и вовлекать в новый контекст. Это более сложный путь, чем строительство с чистого листа. Уже сегодня во многих секторах рынка недвижимости сформировано избыточное предложение, и нам в ближайшие годы придется заниматься проблемой старых зданий, их устаревших функций. Не ломать, не строить, а оживлять, приспосабливать и переформатировать.
Основная проблема стареющего жилого фонда — в той среде, которая уже сформирована
Так и российский проект реновации, если он будет запущен, должен строиться не на расчистке крупных площадок для крупных девелоперов, а на точечной перестройке и обновлении старых кварталов. Там, где нет дефицита в площадях, бессмысленно махать ковшами экскаваторов.
Но проблема большинства старых районов не столько в холодных стенах и ржавых трубах. Эти технические вопросы можно решить в процессе реконструкции. Основная проблема стареющего жилого фонда — в той среде, которая уже сформирована. Поменять ее только техническими средствами невозможно. Здесь необходима работа с жителями, вовлечение их в процесс изменений. Готового шаблона, что с этим делать, нет ни у власти, ни у бизнеса. Более того, в отличие от технического организационный опыт невозможно скопировать из другой страны или региона, его можно лишь наработать. Строить новые здания мы научились, но качественно управлять жилым фондом и формировать ответственность за жилье — пока нет.
Если уж речь зашла о реновации жилого фонда в масштабах всей страны, необходимо отказаться от шаблонов, которые спускаются сверху. Следует начать поддерживать те регионы, которые готовы запускать процесс реновации снизу, через заинтересованность собственников жилья и тонкую настройку процесса обновления в каждом конкретном городе, районе и квартале. На первое место должны выйти не стены и квадратные метры, а идеи, сообщества жителей и долгосрочная устойчивость таких районов.
Решение проблемы стареющего жилого фонда не сверху, а снизу идет в разрез со сложившейся практикой и привычным подходом. Это сложный и долгий социальный проект, который можно развернуть по всей стране, а не только в нескольких крупнейших городах. Профильным министерствам и ведомствам в ближайшее время необходимо определиться с ключевыми приоритетами процесса реновации. В логике бизнес-проекта можно, конечно, использовать и московский опыт. Но возникает проблема: где взять деньги. Для реального решения социальных задач надо формировать опыт решения проблем снизу. А это уже политическое решение, требующее слома шаблона, и успешных кейсов ни у девелоперского бизнеса, ни у системы российской власти здесь пока нет.
