Строим из себя
Оказывается, по количеству строящегося жилья Россия вырвалась в мировые лидеры. Почему же многие наши граждане по-прежнему не могут купить себе новую квартиру?«АиФ» обсудил жилищные рекорды и антирекорды с исполнительным директором фонда «Институт экономики города» Татьяной Полиди.
Краснодар – чемпион
Алексей Макурин, «АиФ»: Сколько нового жилья ежегодно сдаётся в России?
Татьяна Полиди: Самым удачным был 2015 г., когда было введено в эксплуатацию 85 млн кв. м. Затем в кризис темпы упали, и в прошлом году было построено в пределах 80 млн кв. м. Но это всё равно на 50% больше, чем было до 2006 г., когда заработал первый национальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России». И это по-прежнему впечатляюще много по сравнению с другими странами.
Правда, за рубежом считают не квадратные метры, а жилые единицы – квартиры и индивидуальные дома. Чтобы получить сопоставимые цифры, мы провели специальное исследование. Когда мы его завершили, ахнули: мировым чемпионом по вводу нового жилья оказался наш Краснодар (см. инфографику). В 2016 г. на 1000 человек, населяющих эту городскую агломерацию, было введено 30 единиц жилья. А в среднем по России этот показатель 7,9 единицы. Больше только у Сингапура, имеющего уникальный статус города-государства. Но при этом 60% вложений в сингапурские стройки – госинвестиции, а российское жилищное строительство на 95% финансируется за счёт частных денег.
– Благодаря чему мы так рванули вперёд?
– Подъём начался в первое десятилетие века, когда доходы в России быстро росли и граждане стали покупать новое жильё, чего не могли себе позволить в 90-е. Государство поддержало это желание, и градостроительных ограничений в то время практически не было. У застройщиков появилась возможность строить где хочешь и как хочешь, с минимумом затрат. И наконец, они использовали дешёвые деньги дольщиков.
Целью такой жилищной политики было – увеличить доступность жилья через увеличение предложения. Она была достигнута. По классификации ООН, в 12 из 17 крупнейших городских агломераций России жильё сегодня доступно. Доходы среднестатистической семьи и сложившиеся цены позволяют его купить. Исключение – Москва, Санкт-Петербург, Казань, Красноярск, Владивосток. Но и там жильё доступнее, чем в Нью-Йорке, Лондоне, Сиднее или Монреале.
– Сомневаюсь, что простые горожане согласятся с такими выводами.
– На бытовом уровне они будут правы. Потому что между жилыми единицами, доступность покупки которых оценивают аналитики, в России и развитых странах мира огромная разница. Например, в Москве это двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м, а в Нью-Йорке – дом на 200 «квадратов». Наше условно доступное жильё часто расположено на окраинах, откуда трудно ездить на работу. И без ипотечного кредита его чаще всего не купишь.
С одной стороны, Краснодар в мировом топе сразу и по темпам строительства, и по доступности. С другой стороны, этот город растёт так быстро и застраивается так хаотично, что со временем рискует столкнуться с огромными транспортными и экологическими проблемами.
– А обманутые дольщики есть в других странах?
– Только в развивающихся. Правильно, что в России долевое финансирование строительства жилья в 2019 г. было запрещено. Сейчас по прежним правилам только достраиваются проекты, которые были начаты раньше.
Будущее – за арендой
– В жилищном нацпроекте, который реализуется сегодня, поставлена задача – к 2024 г. увеличить ввод нового жилья на 60%. Но реально ли это, когда одна за другой закрываются компании, которым банки отказывают в кредитах и которые не могут, как раньше, строить на деньги граждан?
– По старой модели наращивать ввод жилья уже невозможно. И увеличивать количество квартир на продажу не нужно. В любой стране купить жильё могут не больше 50% населения. Россия не исключение: большинство из тех, кто способен был приобрести недвижимость, это уже сделали, а остальные не потянут такую задачу, даже если ставку ипотеки понизить до нуля. Настало время менять государственную жилищную политику. Надо начинать строить в центрах городов вместо окраин. И надо создавать дома, в которых квартиры не приобретаются, а сдаются внаём.
– Почему это так важно?
– Потому что реновация, обновление жилого фонда, нужна не только в Москве. А арендные дома – звено, за которое можно вытянуть решение целого ряда экономических проблем. Это позволит предложить качественное жильё тем, кто не может его купить. Это повысит трудовую мобильность населения. На Дальний Восток можно будет привлечь куда больше людей, чем с помощью льготной ипотеки. Это позволит создать муниципальный фонд для переселения людей из аварийных домов. Но сам по себе белый рынок аренды не возникнет.
– Кто должен сделать первый шаг?
– Государство. Сейчас аренду предлагают граждане, имеющие второе жильё. При этом ставки найма жилья невысоки, и большинство наймодателей экономит на налогах. Профессиональные инвесторы «по-серому» работать не могут. Им нужны ставки повыше, оправданные более высоким качеством жилья и гарантиями для нанимателей. И им важно снизить свои риски, получив господдержку в форме налоговых льгот, удобных участков под застройку или прямого софинансирования проектов со стороны государства.
Мы делали расчёты: можно перенаправить на создание рынка арендного жилья часть бюджетных денег. Если в 2024 г. в каждом городе-миллионнике появится хотя бы по два таких дома, это будет суперуспех.
Ветшающая страна
– Проблема ещё в том, что в 100 тыс. многоквартирных домов скоро будет невозможно жить. Износ свыше 70%! С 2014 по 2018 г. государство вложило в расселение аварийных домов 420 млрд руб. Но, по данным Росстата, доля их не уменьшилась. Почему все усилия превращаются в бег на месте?
– Потому что почти ничего не вкладывается в возвращение ветшающих домов в нормальное состояние. Я делала расчёты, чтобы оценить, сколько триллионов рублей наша страна недоинвестировала за последние 100 лет в свой жилищный фонд. Получилось 40% от ВВП. Представляете, сколько десятилетий теперь надо, чтобы повернуть процесс вспять!
Ветхое жильё, которое рано или поздно может стать аварийным, в российских городах составляет уже 20–30%. Основа его – приватизированные многоквартирные дома, 200–300 собственников которых просто не в состоянии договориться, чтобы инвестировать в содержание своего дома.
– И что делать?
– Ремонтировать ветшающие здания через фонды капремонта, куда с недавних пор направляются соответствующие взносы жильцов. Для домов с приватизированными квартирами это единственный выход. И нужно позаботиться о том, чтобы не наращивать проблему. Новые многоэтажки, жильё в которых продаётся сегодня, через 30 лет станут такой же головной болью, как построенные в советское время. Поэтому это ещё один аргумент в пользу арендных домов, у которых один собственник, заинтересованный содержать их, как надо.
– Сейчас государство гарантирует получение бесплатной квартиры тем, чьё жильё признано аварийным. Есть ли уверенность, что этот порядок сохранится в будущем?
– С 2019 по 2024 г. из федерального бюджета на расселение аварийных домов выделено ещё полтриллиона рублей. Это огромные деньги. Но затем понадобится больше и больше. Поэтому всех переселить за свой счёт государство не сможет. Рано или поздно ему придётся ограничить круг участников таких программ только малоимущими семьями, а остальным жильцам предложить на выбор или арендное жильё, или льготную ипотеку или как-то иначе подталкивать их к самостоятельному решению своих проблем.
– Станет ли жильё в России доступнее?
– Не думаю. Для тех, у кого доходы на уровне среднего и выше среднего, сейчас лучшее время для покупки квартиры. В будущем это станет труднее. Об этом говорят все тенденции, которые мы видим сегодня: удорожание финансовых ресурсов для застройщиков, ужесточение градостроительного регулирования, сокращение ввода нового жилья и, как следствие, рост цен на недвижимость.
